Con l’abbassamento dei tassi a causa dell’emergenza Coronavirus questo è il momento migliore per chiedere la surroga o la sostituzione del mutuo, ma attenzione! Molto spesso si fa confusione tra le due operazioni che in realtà sono differenti. Vediamo perché.
La surroga del Mutuo
La surroga del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani n. 40/2007. Essa prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra per ottenere condizioni contrattuali migliori. Richiedendo la surroga del mutuo, infatti, si possono modificare sia il tasso che la durata del mutuo a condizione che l’importo rimanga lo stesso.
La surroga o portabilità del mutuo bancario, prevede che avendo un mutuo in corso garantito da ipoteca, si possa usufruire della surroga mantenendo la stessa ipoteca del mutuo precedente in modo del tutto gratuito. La surroga, quindi, è un’operazione a costo zero in quanto le banche non possono imporre al debitore oneri e commissioni per questa operazione.
Spese per la Surroga del Mutuo
Le spese sono a carico della banca e più precisamente per il mutuatario:
- non c’è imposta sostitutiva da pagare;
- non ci sono spese notarili;
- nessuna spesa di istruttoria;
- nessuna spesa di perizia;
- possibilità di mantenere la stessa polizza assicurativa.
L’unica spesa a carico del mutuatario è la tassa di iscrizione della surrogazione nei Registri immobiliari che è pari a 35,0 0€.
La surroga può essere chiesta quando ci sono determinate condizioni e requisiti:
- il mutuo e la quietanza devono risultare da un atto avente data certa;
- nell’atto di mutuo deve essere indicata la destinazione specifica della somma mutuata;
- nella quietanza deve essere menzionata la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
Vantaggi delle Surroga
I vantaggi della surroga riassumendo sono:
- ottenere uno spread migliore passando ad una banca ad un’altra;
- ottenere tassi più vantaggiosi che sono collegati all’andamento dei tassi europei Euribor (variabile) ed Eurirs (fisso);
- ottenere una durata del mutuo più lunga per ridurre la rata;
- ottenere una durata del mutuo più corta per estinguerlo più rapidamente;
- modificare la tipologia di prodotto da tasso fisso a tasso variabile o viceversa.
Il mutuatario deve recarsi alla nuova banca e fare domanda in forma scritta della surroga. La banca avvisa della surroga la banca precedente e chiede l’importo del debito residuo che diventerà il capitale erogato del nuovo mutuo. La banca non può rifiutare la portabilità del mutuo, ma può proporre la rinegoziazione del mutuo che il cliente può prendere in considerazione oppure no.
Per chiedere la surroga del mutuo i documenti necessari sono:
- copia autentica dell’atto del mutuo e nota di iscrizione ipotecaria;
- ammontare del debito residuo;
- dati nuova banca e referente;
- copia del documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti. Se l’immobile è stato ricevuto per successione serve copia della dichiarazione effettuata dagli eredi;
- certificato di Stato civile ed eventuale regime matrimoniale dei componenti da documentarsi con l’atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l’unione;
- documentazione catastale quali visura catastale e planimetria catastale.
La sostituzione del mutuo
La sostituzione del mutuo consente, invece, non solo di cambiare le condizioni contrattuali, ma di ricevere anche maggiore liquidità.
Molti sono i fattori che possono indurre a scegliere la sostituzione del proprio mutuo con un altro più vantaggioso, ad esempio, le variazioni delle condizioni applicate della banca, le oscillazioni del mercato che modificano l’andamento dei tassi nel tempo, la comparsa di nuovi prodotti, la possibilità di cambiare tipologia di tasso e la possibilità di allungare la durata del mutuo per alleggerire le spese mensili che gravano sulla famiglia. Tutti motivi validi che possiamo ritrovare anche nella surroga, ma non dimentichiamo che la sostituzione dà la possibilità di avere maggiore liquidità.
Quindi riassumendo i vantaggi della sostituzione sono i seguenti:
- la possibilità di accedere a condizioni economiche migliorative;
- la possibilità di modificare il tipo tasso o la durata del mutuo;
- la possibilità di modificare intestatari e garanti del mutuo;
- la possibilità di ottenere della liquidità aggiuntiva per finanziare i propri progetti personali.
La sostituzione del mutuo si effettua estinguendo il mutuo originario per sottoscriverne uno nuovo ottenendo maggiore liquidità. Ma a differenza della surroga ha dei costi, infatti l’estinzione del mutuo precedente non ha costi, ma la stipulazione del nuovo mutuo, invece sì.
Più precisamente:
- bisogna stipulare un nuovo atto notarile i cui costi sono a carico del mutuatario;
- anche i costi di perizia, istruttoria, assicurazione e altri costi sono a carico del mutuatario;
- inoltre, se si chiede maggiore liquidità, gli eventuali benefici fiscali relativi al primo mutuo continuano ad essere calcolati sull’importo del mutuo precedente e non su quello aggiuntivo.
La sostituzione è molto vantaggiosa se si vuole modificare gli intestatari e i garanti del mutuo, o se l’immobile si è rivalutato nel tempo.
Infine, risulta essere un finanziamento molto più vantaggioso rispetto agli altri (ad esempio prestito personale) in quanto il mutuo è garantito da ipoteca, una garanzia così solida da far diminuire il costo del finanziamento.
In conclusione, la sostituzione conviene solo se si vuole ottenere altra liquidità altrimenti è più vantaggioso richiedere la surroga che non ha nessun costo rispetto alla sostituzione.