Per mutuo s’intende un tipo di contratto in cui intervengono due soggetti: il mutuante, che eroga una somma di denaro o una determinata quantità di beni fungibili, e il mutuatario che s’impegna a restituire entro una certa data, la somma concordata.
Il mutuo, dunque, prevede reciprocità perché ciò che viene prestato, dev’essere restituito.
Il mutuo può essere a titolo gratuito o a titolo oneroso. Viene da sé che il secondo caso è il più frequente e prevede che il soggetto, che riceve la somma di denaro, la restituisca corrispondendo anche una quota di interessi, calcolata attraverso il tasso d’interesse.
Tasso d’interesse
Il tasso d’interesse viene determinato dallo spread e da un parametro variabile a seconda che si tratti di un tasso d’interesse fisso o variabile.
Nel caso del tasso d’interesse fisso si fa riferimento all’ IRS (Interest Rate Swap) e rimane costante per tutta la durata del mutuo, così come l’importo delle rate. Nel caso del tasso d’interesse variabile si fa riferimento all’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) e viene ricalcolato di volta in volta, per tutta la durata del mutuo sulla base dell’oscillazione del parametro di riferimento.
Naturalmente, nel contratto vengono specificati l’indice usato per determinare il tasso d’interesse e la modalità di calcolo.
Il tasso d’interesse si individua attraverso il TAN (Tasso Annuo Nominale).
Il mutuatario, oltre agli interessi, è tenuto a sostenere anche i costi relativi alle spese d’istruttoria, di perizia, di costi notarili e di assicurazione e incasso rata.
Si procede con un piano di ammortamento, vale a dire una programmazione della restituzione del debito sottoforma di rate.
È anche possibile rimborsare totalmente o parzialmente il mutuo in anticipo rispetto alla data concordata. Per tutelarsi da questa evenienza, il mutuante può prevedere (su alcuni tipi di mutuo) una clausola che consenta di applicare una penale proporzionata al debito residuo.
Nel caso di mutuo prima casa è possibile adoperare la surroga, vale a dire la sostituzione del mutuo esistente con uno nuovo emesso da un’altra banca, con l’obiettivo di ottenere delle condizioni economiche più vantaggiose.
La surroga non comporta alcun tipo di costo, ma può essere erogata esclusivamente per un importo uguale al capitale residuo da restituire, relativo al mutuo iniziale.
Garanzie richieste
Al fine di tutelarsi da possibili inadempimenti da parte del mutuatario, il mutuante chiede delle garanzie quali:
- Ipoteca che consiste nel diritto del mutuante di sottrarre il bene offerto in garanzia dal mutuatario e venderlo all’asta.
- Fideiussione prevede che una terza persona garantisca l’adempimento degli obblighi contrattuali, nel caso in cui il mutuatario non li rispetti.
- Polizze assicurative che possono essere obbligatorie o facoltative.
- Tassi di mora.
Mutuo acquisto casa e mutuo acquisto prima casa
Il mutuo più frequente è quello richiesto per l’acquisto di un bene immobile. Quando è destinato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di una prima casa, viene definito anche fondiario.
Il mutuo fondiario consente di accedere a condizioni migliori rispetto a quelle applicate a diverse finalità di mutuo ipotecario.
In ogni caso il mutuo, sia esso fondiario o ipotecario, è un finanziamento di media-lunga durata, generalmente superiore ai 5 anni fino almeno ai 30 anni.
L’importo del mutuo non supera, quasi mai, l’80% del valore dell’immobile. Alcune banche riescono ad erogare mutui fino al 100% del valore, ma richiedono maggiori garanzie.
L’importo che spetta al mutuatario viene erogato da una banca o da una società finanziaria. Il contratto viene stilato dal notaio e ufficializzato il giorno della compravendita con la presenza dell’acquirente, del venditore e del funzionario della banca. Il notaio redige due atti:
- il rogito che prevede il passaggio della proprietà dell’immobile;
- l’atto di mutuo immobiliare tra la banca e l’acquirente, con il piano di ammortamento previsto.
Mutuo acquisto prima casa giovani
Il mutuo prima casa giovani è un tipo di finanziamento pensato per giovani coppie e per single che intendono acquistare la loro prima casa.
Questa soluzione prevede molte agevolazioni basate su piani di rimborso a lunga durata e su sconti relativi ai tassi d’interesse.
Il mutuo prima casa giovani è disponibile anche per i lavoratori con contratti atipici.
Le diverse banche propongo soluzioni flessibili cucite addosso alle specifiche esigenze con condizioni economiche particolarmente favorevoli e che prevedono anche vantaggi fiscali.
I mutui acquisto prima casa sono riservati a giovani al di sotto dei 35 anni e che rientrano nella categoria avente diritto ai prestiti agevolati, come genitori single e le coppie con meno di 35 anni. I mutui agevolati nascono proprio con lo scopo di aiutare chi incontra maggiori difficoltà nell’acquisto della prima casa. In alcuni casi, lo Stato interviene quando non si raggiungono i requisiti imposti dalle banche.
Le condizioni agevolate possono consistere in tassi d’interesse più bassi, importi superiori all’80% della casa che si vuole acquistare, vantaggi fiscali.
Fondo garanzia mutuo prima casa
Il fondo garanzia per i mutui prima casa vuole incentivare l’accesso al credito a chi rientra nei parametri richiesti e che vuole acquistare la prima casa. Possono richiederlo i proprietari di altri immobili ad uso abitativo. L’immobile deve trovarsi in Italia e non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi storici).
L’importo richiesto non deve superare i 250.000 euro.
Nel sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze è scaricabile la documentazione utile alla presentazione della domanda.
