Negli ultimi anni, il settore degli affitti brevi e dei Bed & Breakfast (B&B) è cresciuto esponenzialmente, spinto dalla domanda di soluzioni di soggiorno alternative agli hotel. Tuttavia, chi desidera avviare un B&B in un appartamento situato all’interno di un condominio si trova spesso di fronte a dubbi e regolamenti complessi. È davvero possibile aprire un B&B in condominio? Quali sono i limiti e gli obblighi legali da rispettare? Continua a leggere l’articolo per approfondire l’argomento.

1. Cosa dice la legge: è consentito un B&B in condominio?

In Italia, l’apertura di un Bed & Breakfast è regolata da norme nazionali, regionali e comunali, oltre che da eventuali regolamenti condominiali. In linea generale, non esiste un divieto assoluto all’apertura di un B&B in condominio, ma ci sono delle limitazioni da considerare.

La disciplina generale

Il Codice Civile, all’articolo 1138, prevede che il regolamento condominiale non possa vietare l’uso delle unità immobiliari per fini diversi da quelli abitativi, a meno che il divieto non sia espressamente previsto nel regolamento contrattuale del condominio (cioè quello approvato da tutti i condomini e trascritto nei registri immobiliari).

Inoltre, la Cassazione ha più volte stabilito che il B&B non costituisce un’attività alberghiera in senso stretto, ma è assimilabile a un’attività para-alberghiera o a un uso abitativo con finalità economica. Di conseguenza, in assenza di specifici divieti, è generalmente consentito avviare un B&B in condominio.

2. Il regolamento condominiale: può vietare un B&B?

Il principale ostacolo alla creazione di un B&B in condominio è il regolamento condominiale. Esistono due tipi di regolamento:

• Regolamento contrattuale (redatto dal costruttore o approvato all’unanimità dai condomini): può prevedere espressamente il divieto di destinare gli appartamenti ad attività ricettive o commerciali. Se un regolamento di questo tipo contiene tale divieto, non è possibile avviare un B&B.
• Regolamento assembleare (approvato a maggioranza dai condomini): può stabilire regole generali sulla gestione del condominio, ma non può impedire l’avvio di un B&B, salvo casi specifici (ad esempio, limitazioni sugli orari di ingresso degli ospiti o sull’uso delle parti comuni).

Se il regolamento condominiale vieta attività alberghiere, ma non fa riferimento esplicito ai B&B, in alcuni casi si può comunque procedere, perché i B&B rientrano tra le attività para-alberghiere.

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3. Obblighi normativi per aprire un B&B in condominio

Anche se il regolamento condominiale non pone ostacoli, l’apertura di un B&B in un appartamento condominiale richiede il rispetto di diverse normative, tra cui:

Autorizzazioni e SCIA

Per avviare un B&B è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune di competenza. Alcune Regioni richiedono anche l’iscrizione in elenchi specifici o il rispetto di regolamenti locali in materia di sicurezza e igiene.

Rispetto delle normative regionali

Le Regioni stabiliscono regole specifiche per i B&B, come il numero massimo di camere, i giorni di apertura annuali e i servizi da offrire. In alcune Regioni è obbligatorio risiedere nell’appartamento se il B&B è a conduzione familiare.

Normative di sicurezza

Un B&B in condominio deve rispettare le norme di sicurezza previste per le attività ricettive, come la presenza di estintori, segnaletica di emergenza e certificazioni impiantistiche (ad esempio, certificati di conformità elettrica e gas).

Obblighi fiscali

Il gestore di un B&B deve dichiarare i redditi derivanti dall’attività, scegliendo tra due opzioni:

• Regime fiscale forfettario (se i ricavi annui rientrano nei limiti stabiliti).
• Regime ordinario con partita IVA, se si supera il numero massimo di giorni di attività o il reddito annuo previsto dalla normativa regionale.

4. Possibili conflitti con i condomini e come evitarli

Anche se la legge permette di aprire un B&B in condominio, è possibile che alcuni vicini si oppongano all’attività per timori legati alla sicurezza o alla tranquillità dello stabile.

Rumori e sicurezza

Uno dei principali problemi riguarda il possibile aumento del rumore e il via vai di ospiti sconosciuti. Per ridurre i disagi, è consigliabile adottare misure come:

• Installazione di cartelli con regole di comportamento per gli ospiti.
• Uso di tappeti o insonorizzazione delle stanze.
• Limitazione dell’orario di check-in serale.

Uso delle parti comuni

Alcuni condomini potrebbero lamentarsi dell’uso dell’ascensore, del portone o delle scale da parte degli ospiti. In questi casi, è utile prevedere nel regolamento interno del B&B regole chiare sull’accesso alle parti comuni.

Dialogo con il condominio

Prima di avviare l’attività, è sempre consigliato informare l’assemblea condominiale e cercare un accordo per evitare contestazioni future. Se emergono problemi, è possibile rivolgersi a un mediatore condominiale o a un avvocato esperto in diritto condominiale.

5. Sentenze della Cassazione sui B&B in condominio

Negli ultimi anni, la Cassazione ha emesso diverse sentenze a favore dei proprietari che vogliono aprire un B&B in condominio, confermando che:

• Un B&B non è un’attività alberghiera vera e propria, quindi un regolamento che vieta “attività alberghiere” non impedisce automaticamente l’apertura di un B&B (Cass. Civ. n. 24707/2014).
• Il regolamento condominiale può vietare solo espressamente i B&B, ma se non lo fa in modo chiaro, il divieto non è valido (Cass. Civ. n. 109/2016).
• Non si può vietare un B&B per semplice “fastidio” ai condomini, a meno che non vi siano motivi gravi di sicurezza o violazioni di norme (Cass. Civ. n. 22934/2017).

Conclusione: conviene aprire un B&B in condominio?

Aprire un B&B in un appartamento condominiale è generalmente possibile, ma è fondamentale:

• Verificare il regolamento condominiale per eventuali divieti.
• Rispettare le normative regionali e comunali in materia di sicurezza e autorizzazioni.
• Evitare conflitti con i condomini, adottando misure per limitare i disagi.

Se il regolamento condominiale non pone ostacoli espliciti, un B&B può essere un’ottima opportunità di guadagno. Tuttavia, è sempre meglio valutare i possibili problemi con i vicini per evitare controversie legali.

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