Bonus ZES Unica 2025: immobili agevolabili solo fino al 50% dell’investimento

Cosa prevede davvero il credito d’imposta ZES Unica per fabbricati e terreni?

Il Bonus ZES Unica 2025, destinato alle imprese che investono nelle regioni del Mezzogiorno, consente di ottenere un credito d’imposta su beni strumentali nuovi, inclusi macchinari, impianti, attrezzature, terreni e immobili.

Ma c’è un limite importante che riguarda proprio questi ultimi: gli immobili e i terreni sono agevolabili solo entro il 50% del totale dell’investimento.

Questo vincolo, definito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 183/2025, ridimensiona le aspettative di molte imprese che puntano sull’acquisto di capannoni, piazzali e strutture. Vediamo insieme cosa significa praticamente.

Come funziona il Bonus ZES Unica 2025?

Il credito d’imposta ZES Unica è previsto dal DL 124/2023, reso operativo con decreto attuativo del 17 maggio 2024.

È destinato a nuovi investimenti produttivi nelle 8 regioni del Sud Italia che rientrano nella Zona Economica Speciale Unica.

Spese agevolabili:

• Macchinari, impianti e attrezzature
• Terreni e immobili strumentali
• Ampliamenti e ristrutturazioni capitalizzabili

Finestra temporale:

Sono ammessi gli investimenti effettuati tra il 1° gennaio e il 15 novembre 2025, con obbligo di:

• una comunicazione iniziale tra il 31 marzo e il 30 maggio 2025
• una comunicazione integrativa tra il 18 novembre e il 2 dicembre 2025

Il software “ZESUNICA2025” permette l’invio telematico e il rilascio della ricevuta in pochi giorni.

Limite del 50% per immobili e terreni: cosa significa?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il valore agevolabile relativo a terreni e fabbricati non può superare la quota investita in macchinari, impianti o attrezzature.

In pratica:

• Se investi solo in immobili, non puoi accedere al bonus
• Se investi sia in immobili che in beni mobili, la componente immobiliare è ammessa solo entro il 50% del totale

Esempio concreto:

Un’impresa prevede:

• € 500.000 per l’acquisto di un capannone industriale e un terreno annesso
• € 300.000 per macchinari e impianti di produzione

In questo caso, la parte immobiliare può essere agevolata solo fino a € 300.000, per rispettare la soglia del 50%.

Il valore complessivo dell’investimento ammesso al credito d’imposta sarà quindi € 600.000.

Quali spese rientrano nella “componente immobiliare”?

Oltre al prezzo d’acquisto di terreni o fabbricati, rientrano nel conteggio anche:

• Oneri accessori (es. atto notarile, spese di registrazione)
• Costi capitalizzati per ampliamenti, ristrutturazioni o ammodernamenti
• Eventuali interventi migliorativi legati al bene acquistato

Questa lettura restrittiva si spinge oltre la formulazione letterale della legge, ponendo paletti tecnici importanti per chi intende investire nel mattone.

Box riepilogo: regole chiave

Regola                            Descrizione

Limite 50%                      Terreni e fabbricati non devono superare il 50% dell’investimento totale agevolabile

No solo immobili             Gli investimenti esclusivamente immobiliari non sono ammessi

Spese incluse                 Rientrano nella quota immobiliare anche spese notarili e costi capitalizzati

Finestra temporale          Investimenti agevolabili: dal 1° gennaio al 15 novembre 2025

Comunicazioni                Da inviare entro il 30 maggio e poi dal 18 novembre al 2 dicembre

Domande frequenti sul Bonus ZES Unica

1. Posso usufruire del bonus se acquisto solo un terreno o un capannone?

No. Se il progetto d’investimento non prevede anche beni mobili (macchinari, impianti, attrezzature), l’agevolazione non è riconosciuta.

2. Se spendo di più in immobili che in macchinari, perdo tutto il bonus?

No, ma verrà agevolata solo la quota di immobili pari o inferiore al valore dei beni mobili. L’eccedenza non sarà riconosciuta.

3. L’ampliamento di un fabbricato già esistente è incluso?

Sì, se il costo è capitalizzato secondo i principi contabili corretti, può essere computato nella componente immobiliare (soggetta comunque al limite del 50%).

Conclusione

Il Bonus ZES Unica è un’opportunità strategica per chi vuole investire nel Sud, ma va pianificato con attenzione.

L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate sul limite agli immobili è rigorosa: per ottenere il massimo beneficio, serve un equilibrio tra immobili e asset produttivi mobili.

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