Aderire al regime fiscale agevolato sugli affitti non sempre conveniente. Vediamo in quali casi è più utile scegliere quello ordinario.
Cedolare secca: cos’è
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo basato sul pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.
Tale regime di tassazione può essere adoperato da chi percepisce redditi dall’affitto di immobili o da chi gode diritti reali su di essi.
Le aliquote previste sono due: 10% e 21% e vengono applicate in base alla tipologia di contratto scelta.
Riassumendo:
le persone fisiche proprietarie di immobili che concedono in locazione per uso abitativo (o per contratti commerciali stipulati entro il 2019) possono scegliere tra:
- tassazione ordinaria
- tassazione sostitutiva attraverso la cedolare secca. Il locatore può sceglierla quando registra il contratto o successivamente compilando il modello RLI da consegnare all’Agenzia delle Entrate.
I redditi che provengono da affitti stipulati con contratto a cedolare secca sono tassati separatamente.
Per i contratti a cedolare secca non vengono pagate imposta di registro ed imposta di bollo.
Quando si usa la cedolare secca
La cedolare secca è stata introdotta dal Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n.23 per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti.
Quando si sceglie la cedolare secca si rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento dei canoni di locazione.
La cedolare secca può essere scelta da persone fisiche proprietarie dell’immobile o che hanno il diritto reale di godimento – come l’usufrutto – e che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Cedolare secca: per quali immobili si può usare
La cedolare secca si può adoperare per unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10) locate ad uso abitativo e per le pertinenze relative, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con un contratto separato da quello relativo all’immobile abitativo.
Si può esercitare anche nei contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono rientrare nella categoria catastale C/1 ed avere una superficie che non superi i 600 metri quadrati, pertinenze escluse. L’aliquota che può essere applicata è del 21%.
Cedolare secca: quanto dura l’opzione
La cedolare secca dura per tutta la durata del contratto o della proroga.
Il locatore ha diritto a revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.
La revoca va fatta entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e richiede il pagamento dell’imposta di registro, se eventualmente dovuta.
La conferma dell’opzione va eseguita entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Nell’eventualità di una risoluzione contrattuale, se tutti i locatori hanno scelto il regime di cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta. Ciò nonostante, occorre comunicare la risoluzione anticipata presentando il modello RLI all’ufficio dov’è stato registrato il contratto.
Cedolare secca: quando si applica aliquota ridotta al 10%
L’aliquota ridotta al 10% è applicabile per contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate:
- nei comuni con scarsa disponibilità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e dei comuni loro confinanti e degli altri comuni capoluogo di provincia)
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe
- contratti di affitto a studenti fuori sede
- contratti transitori (periodi non inferiori ad un mese e non superiori ai diciotto mesi)
Come e quando si paga il versamento cedolare secca
Come e quando si paga il versamento cedolare secca
L’acconto dovuto, in base all’imposta versata nell’anno precedente, corrisponde al 100%.
L’acconto va pagato:
- entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro e se in un’unica soluzione
- in due rate se l’importo supera 257,52 euro (la prima rata, che corrisponde al 40% entro il 30 giugno; la seconda rata entro il 30 novembre)
Il saldo va versato entro il 30 giugno dell’anno successivo oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.
Per i versamenti con F24 i codici sono:
1840 – acconto prima rata
1841 – acconto seconda rata oppure unica soluzione
1842 – saldo
Quando conviene optare per la cedolare secca
La valutazione sui vantaggi legati alla cedolare secca dovrebbe essere fatta di anno in anno.
Elementi a favore sono senz’altro:
- l’esenzione del pagamento dell’Irpef sul canone di locazione e dell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto
- il canone di locazione invariato.
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